Aras – ne tik skaičius dokumentuose: kaip teisingai įvertinti žemės plotą ir neapsigauti?

Kiekvienas, bent kartą gyvenime susidūręs su nekilnojamojo turto paieška, sklypo pirkimu ar net paprasčiausiu daržo planavimu, neišvengiamai susiduria su sąvoka „aras“. Atrodytų, viskas paprasta – tai matavimo vienetas, ir tiek. Tačiau Lietuvoje, kur nuosavas žemės lopinėlis vis dar yra daugelio siekiamybė ir savotiškas statuso simbolis, aras tampa kur kas daugiau nei sausa statistika. Tai erdvės pojūtis, privatumo garantas, bet kartu – ir būsimų mokesčių bei darbo valandų, praleistų pjaunant žolę, rodiklis.

Dažnai skelbimuose matome: „Parduodamas 6 arų sklypas“, „Erdvi 15 arų namų valda“. Tačiau ar tikrai suvokiame, ką šie skaičiai reiškia realybėje? Ar 6 arai yra mažai, ar pakankamai? O gal 25 arai taps ne džiaugsmu, o našta? Šiame straipsnyje nersime giliau nei vadovėliniai apibrėžimai ir panagrinėsime žemės ploto niuansus, kurie padės priimti geriausius sprendimus planuojant savo ateitį.

Aras pro didinamąjį stiklą: kas tai yra iš tikrųjų?

Pradėkime nuo pagrindų, bet pažvelkime į juos vizualiai. Sausa matematika sako, kad vienas aras yra lygus 100 kvadratinių metrų. Tai plotas, kurį užima kvadratas, kurio kraštinės yra 10 metrų ilgio (10 m x 10 m). Paprasta, tiesa? Tačiau žmogaus smegenims sunku suvokti abstrakčius „kvadratinius metrus“ atviroje erdvėje.

Kad geriau įsivaizduotumėte vieną arą, pagalvokite apie standartinį, erdvų 4–5 kambarių butą. Vidutinis naujos statybos butas dažnai būna apie 60–80 kvadratinių metrų, tad vienas aras yra šiek tiek daugiau nei toks butas. Kitas geras palyginimas – vidutinis automobilis užima apie 8–10 kvadratinių metrų (įskaičiuojant šiek tiek erdvės aplink jį). Vadinasi, viename are galėtumėte patogiai pastatyti apie 10–12 automobilių.

Kodėl mums taip svarbu suprasti šį dydį? Nes pirkdami sklypą, mes dažnai pervertiname arba nuvertiname erdvę. Tuščias laukas visada atrodo mažesnis nei tas pats plotas, kai jame atsiranda pastatai, tvoros ir augalai. Žinojimas, kad 1 aras yra 10×10 metrų kvadratas, padeda mintyse „subraižyti“ sklypą ir suprasti, ar jame tilps jūsų svajonių namas ir terasa.

Istorinis „kolektyvinio sodo“ standartas: kodėl būtent 6 arai?

Lietuvoje vis dar gajus 6 arų standartas. Jei žvalgotės sodo sklypo ar namo sodų bendrijoje, 9 iš 10 atvejų tai bus būtent 6 arai. Iš kur atsirado šis skaičius? Tai sovietmečio planavimo palikimas. Tuometinė valdžia apskaičiavo, kad 600 kvadratinių metrų (6 arai) yra optimalus plotas, kurio pakanka:

• Pastatyti nedidelį sodo namelį (dažniausiai riboto ploto);
• Užsiauginti pagrindines daržoves ir vaisius 4 asmenų šeimai;
• Bet svarbiausia – šis plotas buvo laikomas „ne per dideliu“, kad pilietis netaptų pernelyg turtingu ar nepriklausomu nuo valstybinės sistemos.

Šiandien 6 arai vertinami dviprasmiškai. Mieste ar priemiesčiuose, kur žemė brangi, 6 arai yra laikomi visai padoriu plotu individualiam namui. Teisingai suprojektavus, čia telpa 120–150 kv. m namas, dviejų automobilių aikštelė ir nedidelė veja su terasa. Tačiau privatumo tokiame sklype tikėtis sunku – kaimynų langai dažnai būna vos už kelių metrų.

Namų valda: aukso vidurio paieškos

Jei 6 arai yra minimalizmo ir kompromisų zona, tai koks plotas laikomas idealiu šiuolaikinei šeimai? Nekilnojamojo turto ekspertai ir architektai dažnai sutaria, kad „aukso viduriu“ galima laikyti 10–12 arų sklypus. Kodėl būtent tiek?

1. Užstatymo tankis ir intensyvumas

Lietuvoje galioja statybos reglamentai, kurie riboja, kokią sklypo dalį galima užstatyti ir kiek kietųjų dangų (trinkelių) pakloti. Turėdami 10 arų, jūs turite daug daugiau laisvės manevruoti. Galite statyti vienaaukštį namą (kuris užima daugiau žemės ploto nei dviaukštis), įsirengti atskirą pirtį ar garažą, nepažeisdami kaimynystės atstumų reikalavimų (paprastai 3 metrai iki sklypo ribos).

2. Psichologinis komfortas

10–12 arų sklype atstumas iki kaimynų tvoros tampa pakankamas, kad jaustumėte erdvę. Čia jau galima planuoti ne tik veją, bet ir vaismedžių sodą, kuris ilgainiui sukurs natūralią uždangą nuo aplinkinių akių.

3. Veiklos zonos

Tokiame plote lengva atskirti zonas: reprezentacinė zona prie įėjimo, poilsio zona su terasa pietinėje pusėje, ūkinė zona (kompostas, malkinė, lysvės) – atokiau. Mažesniame sklype šios zonos neišvengiamai lipa viena ant kitos – sėdėdami terasoje neretai matote savo (arba kaimyno) komposto dėžę.

Didelio sklypo spąstai: kai arai tampa našta

„Kuo daugiau, tuo geriau“ – sako pirkėjas, radęs pigų 25 arų sklypą toliau nuo miesto. Kaina viliojanti, erdvės – marios. Tačiau čia slypi pavojus, kurį daugelis supranta tik po metų ar dvejų. Didelis sklypas reikalauja ne tik investicijų įsigyjant, bet ir nuolatinio, brangaus išlaikymo.

Žolės pjovimas. Tai pati akivaizdžiausia, bet dažniausiai ignoruojama problema. 6 arų sklypą su paprasta stumdoma žoliapjove nupjausite per 40 minučių. 25 arų sklypui tai taps pusdienio darbu. Jums prireiks arba galingo sodo traktoriuko (investicija nuo 2000 Eur), arba vejos roboto (kuris dideliems plotams kainuoja dar brangiau), arba teks aukoti kiekvieną savaitgalį.

Gerbūvio įrengimas. Aptverti 6 arų sklypą (perimetras apie 100 metrų) kainuoja vienaip. Aptverti 25 arų sklypą (perimetras gali siekti 200 metrų ir daugiau) – dvigubai ar trigubai brangiau. Tas pats galioja ir laistymo sistemoms, apšvietimui, takeliams.

Dideli sklypai puikiai tinka tiems, kurie planuoja užsiimti specifine veikla (sodininkyste, gyvūnų auginimu) arba tiems, kurie gali sau leisti samdyti aplinkos tvarkytojus. Jei jūsų tikslas – tik turėti namą ir pievelę, didžiulis plotas gali tapti ne prabanga, o vargu.

Aritmetika ir pinigai: kaip kaina priklauso nuo aro?

Lietuvoje žemės kaina dažniausiai nurodoma „už arą“. Tai leidžia lengvai palyginti skirtingo dydžio sklypus. Tačiau aro kaina nėra konstanta – ji drastiškai kinta priklausomai nuo lokacijos ir paskirties. Štai keletas dėsningumų, kuriuos verta žinoti:

• Mažmeninė vs. Didmeninė prekyba. Dažnai galioja taisyklė: kuo mažesnis sklypas, tuo brangesnis vienas aras. Pavyzdžiui, 5 arų sklypas prestižinėje vietoje gali kainuoti 20 000 Eur už arą, o šalia esantis didelis 50 arų masyvas gali būti parduodamas po 10 000 Eur už arą. Pardavėjai žino, kad bendra suma už mažą sklypą yra „įkandama“ didesniam pirkėjų ratui.
• Formos įtaka vertei. Ne visi arai yra lygūs. Taisyklingo stačiakampio ar kvadrato formos 10 arų sklypas visada bus vertingesnis nei tokio paties ploto, bet ilgas ir siauras (vadinamasis „makaronas“) arba trikampis sklypas. Netaisyklingame sklype daug sunkiau išlaikyti privalomus atstumus nuo ribų, todėl realus „naudingasis plotas“ statyboms sumažėja.
• Komunikacijos. Aras su atvestomis dujomis, elektra ir miesto vandentiekiu gali kainuoti 5 kartus brangiau nei aras „plikoje“ pievoje. Pirkėjai dažnai apsigauna pirkdami pigius arus be komunikacijų, neskaičiuodami, kad inžinerinių tinklų atvedimas gali kainuoti daugiau nei pati žemė.

Konversijos pinklės: arai, hektarai ir kvadratai

Nors Lietuvoje esame pripratę prie arų, kartais tenka susidurti su kitais matavimo vienetais, ypač perkant žemės ūkio paskirties žemę sodyboms. Čia karaliauja hektaras (ha).

Svarbiausia formulė, kurią reikia atsiminti: 1 hektaras = 100 arų.

Tai reiškia, kad:

• 0,50 ha = 50 arų (didelė sodyba);
• 0,15 ha = 15 arų (erdvi namų valda);
• 0,06 ha = 6 arai (standartinis sodas).

Dažna klaida, kurią daro pradedantieji, yra neteisingas kablelio vietos supratimas skaitant Registrų centro išrašus. Jei dokumente parašyta 0,1200 ha, tai yra 12 arų. Jei 1,2000 ha – tai jau 1 hektaras ir 20 arų (arba 120 arų). Visada pasitikrinkite šiuos skaičius, nes klaida gali kainuoti tūkstančius.

Sklypo forma ir reljefas: kai 10 arų atrodo kaip 5

Ar kada nors lankėtės sklype, kuris popieriuose atrodo didelis, bet realybėje jaučiasi ankštas? Taip nutinka ne tik dėl formos, bet ir dėl reljefo. Šlaitiniai sklypai turi savo žavesio ir dažnai atveria puikius vaizdus, tačiau jų „panaudojamas“ plotas yra mažesnis.

Jei 10 arų sklypas yra ant stataus šlaito, lygaus ploto, kur galėtumėte pastatyti stalą, baseiną ar batutą vaikams, gali būti likę vos 3–4 arai. Likusi dalis – tai vaizdinga, bet sunkiai prieinama erdvė, kurią vis tiek reikės šienauti (o tai daryti šlaite – itin sunkus darbas). Todėl vertinant arus, visada reikia vertinti „naudingus arus“ – tą ploto dalį, kurią realiai galėsite eksploatuoti be didelių papildomų investicijų į atramines sieneles ar gruntą.

Ateities tendencijos: ar arai traukiasi?

Stebint naujausius nekilnojamojo turto projektus didmiesčiuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje), matoma aiški tendencija – sklypai mažėja. Vystytojai, norėdami pasiūlyti įperkamus namus, dažnai projektuoja kvartalus, kuriuose namui tenka vos 3–4 arai. Tai vadinamieji kotedžo tipo sklypai, nors juridiškai tai gali būti atskiri namai.

Ar tai blogai? Nebūtinai. Keičiasi žmonių gyvenimo būdas. Jaunos šeimos vis mažiau nori vergauti buičiai ir aplinkos tvarkymui. 4 arai reiškia, kad turite vietos terasai ir nedidelei vejai, kurią sutvarko robotas, o savaitgalius galite leisti keliaudami, o ne ravėdami. Tačiau tokie maži sklypai reikalauja itin aukšto architektūrinio meistriškumo – kaip suprojektuoti langus ir terasas, kad nesijustumėte kaip akvariume?

Patarimai pabaigai: kaip išsirinkti „savo“ arus?

Prieš pasirašydami pirkimo sutartį, atlikite paprastą testą. Nuvykite į sklypą ir fiziškai pažymėkite būsimo namo kontūrus (tam puikiai tinka kuoliukai ir virvė). Tada pažymėkite terasą, automobilio stovėjimo vietą. Pasivaikščiokite likusioje erdvėje.

Užduokite sau klausimus:

1. Kur kris saulė vakare? Ar kaimyno namas neužstos man šviesos (ypač mažame sklype)?
2. Kur sandėliuosiu sniegą žiemą? (Mažuose sklypuose tai dažna problema – nukasus kiemą, sniego tiesiog nėra kur dėti).
3. Ar man tikrai reikia to daržo, ar užteks poros pakeltų lysvių prieskoniams?

Atminkite, aras yra tik matavimo vienetas. Tikroji vertė slypi ne skaičiuje, o tame, kaip tas plotas atitinka jūsų gyvenimo būdą. Geriau 6 arai, kurie teikia džiaugsmą ir yra lengvai prižiūrimi, nei 20 arų, kurie tampa savaitgalių katorga. Rinkitės išmintingai, vertinkite ne tik kvadratinius metrus, bet ir savo laiką bei poreikius.