Ką privalote žinoti apie trumpalaikės nuomos apmokestinimą
Keliautojų apgyvendinimas per užsienio platformas, tokias kaip „Airbnb“ ar „Booking.com“, jau daugelį metų išlieka vienu populiariausių būdų užsidirbti iš turimo nekilnojamojo turto. Visgi, augant šio sektoriaus populiarumui, Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) skiria vis didesnį dėmesį šeimininkų gaunamoms pajamoms kontroliuoti. Šiandien nuslėpti šias pajamas tapo praktiškai neįmanoma: pagal Europos Sąjungos direktyvą (DAC7), skaitmeninės platformos privalo automatiškai teikti duomenis apie vartotojų uždarbį vietos mokesčių administratoriams.
Jei nuomojate ar planuojate nuomoti būstą svečiams, labai svarbu pasirinkti tinkamą veiklos formą ir tiksliai apskaičiuoti mokesčius. Lietuvoje legaliai vykdyti šią veiklą fiziniai asmenys gali keliais skirtingais būdais. Kiekvienas iš jų pasižymi savitais niuansais, tarifais ir leidžiamais atskaitymais, kurie tiesiogiai lemia jūsų grynąjį pelną.
Trys legalūs būdai deklaruoti „Airbnb“ pajamas
VMI numato tris pagrindinius teisinius kelius, kuriais vadovaudamiesi gyventojai gali deklaruoti iš trumpalaikės nuomos gautą uždarbį. Tinkamiausio pasirinkimas priklauso nuo jūsų generuojamos apyvartos, nuomojamų objektų skaičiaus, patiriamų išlaidų bei to, ar teikiate papildomas paslaugas.
1. Verslo liudijimas (kodas 043 arba 051)
Tai itin populiarus pasirinkimas tiems, kurie verčiasi vieno ar kelių butų nuoma fiziniams asmenims. Įsigydami verslo liudijimą, sumokate fiksuotą Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) sumą, kurią nustato kiekviena savivaldybė individualiai. Pavyzdžiui, Vilniuje, Kaune ar Palangoje šis mokestis skiriasi, o aktyvaus kurortinio sezono metu pajūryje jis gali būti pastebimai aukštesnis.
- Ribos: Su verslo liudijimu gautos nuomos pajamos per kalendorinius metus negali viršyti 45 000 eurų (nuo šių metų deklaruojant pajamas ši riba didėja iki 50 000 eurų). Jeigu šią sumą viršijate, viršijanti dalis yra apmokestinama standartiniu 15% GPM tarifu.
- Svarbus ribojimas: Verslo liudijimas galioja tik nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas ir tik tiesiogiai fiziniams asmenims. Jei būstas registruotas kaip komercinės ar lofto (kūrybinių dirbtuvių) paskirties patalpa, verslo liudijimas teisiškai negali būti taikomas. Taip pat negalima nuomoti įmonėms.
- Sodros mokesčiai: Be fiksuoto GPM, savarankiškai dirbantis asmuo privalo mokėti Privalomojo sveikatos draudimo (PSD) ir Valstybinio socialinio draudimo (VSD) įmokas „Sodrai“, nebent jis jau yra draustas kitur (pavyzdžiui, dirba pagal darbo sutartį) – tokiu atveju mokesčių našta perskaičiuojama proporcingai vykdytos veiklos dienoms.
2. Individuali veikla pagal pažymą
Jei jūsų nuomojami objektai neatitinka gyvenamosios paskirties kriterijų arba planuojate svečiams siūlyti papildomas paslaugas (pavyzdžiui, kasdienį valymą, pusryčius, gidų paslaugas), VMI rekomenduoja įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą (dažniausiai renkamas EVRK kodas „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“).
Šios formos pagrindinis privalumas – mokesčiai mokami nuo realiai uždirbto pelno, o ne nuo fiksuotos sumos. Galutinis GPM tarifas yra progresyvinis ir svyruoja nuo 5% iki 15%, priklausomai nuo metinio pelno dydžio (iki 20 000 eurų pelno taikomas 5% tarifas, o viršijus 35 000 eurų – fiksuotas 15% tarifas).
Vykdant individualią veiklą, iš gautų pajamų galima atimti patirtas išlaidas. Čia galioja dvi taisyklės:
- Galite rinktis supaprastintą būdą ir deklaracijoje nurodyti, kad išlaidos sudaro 30% visų pajamų, net nerenkant jokių sąskaitų-faktūrų.
- Galite rinkti visus dokumentus (būsto nusidėvėjimas, komunaliniai mokesčiai, remonto išlaidos, „Airbnb“ komisiniai) ir atskaityti realias išlaidas, jei jos viršija 30%.
Pastaba: Nuo pusės apmokestinamųjų pajamų papildomai teks sumokėti VSD (12,52% arba daugiau, jei kaupiama pensijai) ir PSD (6,98%) įmokas „Sodrai“.
3. Pajamų deklaravimas metų gale (B klasės pajamos)
Jeigu neįsigijote verslo liudijimo ir neįregistravote individualios veiklos, tačiau per metus sulaukėte svečių ir gavote pajamų, jas privalote deklaruoti pavasarį teikiant metinę deklaraciją (GPM311 formą). Šios pajamos bus traktuojamos kaip ne individualios veiklos nekilnojamojo turto nuomos pajamos.
Tokiu atveju gautos pajamos apmokestinamos standartiniu 15% GPM tarifu nuo pirmų eurų. Čia negalima taikyti jokio fiksuoto 30% išlaidų nubraukimo, tačiau tam tikrais atvejais galima atskaityti banko palūkanas, jei būstas pirktas su kreditu, skirtu būtent šiam turtui įsigyti. Šis būdas finansiškai dažniausiai yra pats brangiausias, jei jūsų apyvarta yra didesnė.
Spąstai, į kuriuos pakliūva šeimininkai: „Airbnb“ komisiniai ir PVM
Praktikoje nuomotojai itin dažnai padaro kritinių klaidų apskaičiuodami mokesčių bazę. Valstybinė mokesčių inspekcija griežtai reikalauja, kad pajamos būtų skaičiuojamos ne nuo tos sumos, kurią platforma perveda į jūsų banko sąskaitą, bet nuo visos sumos, kurią sumokėjo klientas.
Jei svečias už nakvynę sumokėjo 100 eurų, o „Airbnb“ pasiliko 3–4 eurų paslaugų mokestį bei pervedė jums 96 eurus, jūsų pajamos VMI akyse yra 100 eurų. Pasirinkus verslo liudijimą ar standartinę nuomą, mokesčiai bus skaičiuojami nuo pilnos sumos. Tik vykdant individualią veiklą pagal pažymą arba deklaruojant realias išlaidas, tuos „Airbnb“ komisinius galima įtraukti į leidžiamus atskaitymus.
Atvirkštinis PVM už užsienio platformų paslaugas
Tai viena mažiausiai žinomų, tačiau finansiškai skaudžiausių trumpalaikės nuomos taisyklių. Kadangi „Airbnb“ („Airbnb Ireland UC“) ir „Booking.com“ yra užsienio juridiniai asmenys, teikiantys jums (Lietuvos gyventojui) elektronines tarpininkavimo paslaugas, Lietuvoje atsiranda prievolė skaičiuoti ir mokėti vadinamąjį atvirkštinį Pridėtinės vertės mokestį (PVM).
Kai naudojatės šiomis platformomis savo veikloje, privalote užsiregistruoti VMI kaip PVM mokėtojas (arba gauti specialų PVM kodą paslaugoms įsigyti iš ES šalių). Kiekvieną mėnesį, gavę iš užsienio platformos sąskaitą už jų paslaugas (pvz., komisinius), privalote į Lietuvos biudžetą sumokėti 21% PVM nuo tos komisinių sumos. Ši prievolė atsiranda nepriklausomai nuo to, ar jūsų bendra metinė apyvarta viršija standartinę 45 000 (ar naująją 50 000) eurų PVM ribą.
Praktinis palyginimas: Kurią formą rinktis?
Kad vizualiai suprastumėte, kuo skiriasi šios trys formos, pažvelkime į esminius kriterijus:
| Kriterijus | Verslo liudijimas | Individuali veikla | Standartinis GPM (15%) |
|---|---|---|---|
| Mokesčio dydis | Fiksuotas (nustato savivaldybė) | Progresinis nuo pelno (5–15%) | Fiksuotas 15% nuo pajamų |
| Sodros įmokos | Mokamos (PSD + VSD) | Mokamos nuo 50% pelno | Nemokamos |
| Patalpų apribojimai | Tik gyvenamosios paskirties | Bet kokios paskirties | Bet kokios paskirties |
| Kliento tipas | Tik fiziniai asmenys | Tiek fiziniai, tiek įmonės | Fiziniai asmenys ir įmonės |
| Išlaidų atskaitymas | Negalimas | Galimas (30% fiksuotas arba realios) | Tik būsto kredito palūkanos |
Kaip teisingai užpildyti metinę deklaraciją
Pajamų deklaravimo procesas pavasarį reikalauja ypatingo atidumo. VMI nuolat gauna patikslintus duomenis iš užsienio, todėl jūsų preliminariojoje deklaracijoje duomenys apie gautas sumas iš „Airbnb“ jau gali būti įkelti automatiškai. Tačiau sistema ne visada teisingai priskiria šias sumas atitinkamoms skiltims, jei vykdote veiklą skirtingais pagrindais.
Jei dirbote su verslo liudijimu, gautos pajamos turi atsidurti deklaracijos C dalyje. Pasitaiko atvejų, kai platformų pateikti duomenys automatiškai įkrenta į D dalį (individuali veikla pagal pažymą). Tokiu atveju nuomotojas privalo rankiniu būdu ištrinti sumas iš D dalies ir perkelti jas į C dalį, nurodydamas turėto verslo liudijimo numerį. Palikus pajamas D dalyje, sistema automatiškai sugeneruos papildomą GPM ir „Sodros“ mokesčių prievolę, nors už verslo liudijimą jau sumokėjote iš anksto.
VMI rekomendacija: Visada pildydami metinę deklaraciją patikrinkite „Mano VMI“ pranešimų skiltį. Jeigu deklaracijoje matote neatitikimų tarp jūsų turimų banko išrašų ir VMI pateiktų skaičių, kreipkitės į platformos pagalbą, kad gautumėte metinę finansinę ataskaitą (angl. Annual Earnings Summary).
PVM prievolė viršijus bendrąsias ribas
Lietuvoje galioja taisyklė, kad bet kuris fizinis asmuo, vykdantis ekonominę veiklą (įskaitant ir būsto nuomą), privalo registruotis standartiniu PVM mokėtoju, jeigu jo per paskutinius 12 mėnesių gautas atlygis už suteiktas paslaugas viršija nustatytą ribą. Jei aktyviai nuomojate kelis objektus populiariuose kurortuose ar Vilniaus senamiestyje, šią ribą peržengti galima gana greitai.
Tapus standartiniu PVM mokėtoju, jūsų teikiamoms trumpalaikio apgyvendinimo paslaugoms (jei jos trunka trumpiau nei du mėnesius) yra taikomas standartinis 21% PVM tarifas. Tai reiškia, kad nuo kiekvieno užsakymo turėsite papildomai apskaičiuoti ir pervesti valstybei penktadalį sumos, o tai iš esmės keičia viso verslo modelio pelningumą.
Turistinė rinkliava („pagalvės mokestis“)
Vykdant trumpalaikę nuomą per „Airbnb“, mokesčių klausimai neapsiriboja vien tik VMI ir „Sodra“. Lietuvos miestų savivaldybės (Vilnius, Kaunas, Klaipėda, Palanga, Druskininkai, Birštonas ir kt.) yra nustačiusios vietinę rinkliavą už naudojimąsi viešąja turizmo ir poilsio infrastruktūra, visuomenėje žinomą kaip „pagalvės mokestis“.
Šį mokestį (dažniausiai 1–2 eurus už naktį asmeniui) privalo sumokėti pas jus apsistojantys suaugę svečiai. Šeimininko pareiga – šį mokestį surinkti ir kas mėnesį ar kas ketvirtį (priklausomai nuo savivaldybės tvarkos) deklaruoti bei pervesti vietos savivaldybės administracijai. Svarbu pažymėti, kad kai kuriuose miestuose „Airbnb“ platforma jau yra sudariusi sutartis ir šį mokestį nuskaičiuoja bei perveda automatiškai, tačiau šeimininkas vis tiek išlieka atsakingas už teisingą deklaravimą savo paskyroje.
Atsakomybė už nedeklaruotas pajamas
Valstybinė mokesčių inspekcija naudoja išmaniąsias rizikos analizės sistemas, kurios lygina socialiniuose tinkluose, skelbimų portaluose ir tarptautinėse platformose esančius skelbimus su registruotais verslo liudijimais bei individualios veiklos pažymomis. Nustačius, kad asmuo vykdo sistemingą veiklą, sulaukia svečių, tačiau nedeklaruoja pajamų, pasekmės gali būti finansiškai skaudžios.
Aptikus pažeidimus, VMI turi teisę priskaičiuoti mokesčius už praėjusius 3–5 metus atgal. Be pagrindinės mokesčių sumos (GPM, PSD, VSD, o kartais ir PVM), pažeidėjui skiriamos baudos (nuo 10% iki 50% priskaičiuotos mokesčių sumos) bei delspinigiai už kiekvieną pavėluotą dieną. Todėl savalaikis ir teisingas veiklos įteisinimas yra vienintelis būdas ramiai plėtoti trumpalaikės nuomos verslą ir išvengti nepageidaujamo mokesčių administratoriaus dėmesio.
